查看原文
其他

离谱!交付户型竟然和合同上的不一样

002号研究员 云南好房 2024-03-19

如果持续关注我们的交房探盘栏目,就会发现无论是刚需盘还是豪宅项目,交付零问题是绝不可能的。

尤其是暴雷房企,在“保交楼”的重压下,房屋质量和交房投诉的问题尤其多。

但是,像这个楼盘的情况,我们也是第一次遇到:交付的户型和合同上约定的户型不一致(非该地块所有楼栋)。

业主表示:再怎么整改,也不可能把房子推到重建,所以不会接房,希望通过法律途径能够实现退房。

7月19日,应业主L女士邀请,我们来到绿地滇池国际健康城山重院32号地块山涧苑交房现场。

 

————————

云南好房研究院【交房探盘】,针对新交房的项目进行评测。

针对不同类型项目(精装/毛坯/文旅/城市住宅等),指标还在不断完善,也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。


(交房探盘栏目报名通道,建议交房前联系,本栏目长期有效)

注意:本文所有的室内部分的交付情况,仅能代表L女士一家的情况;也仅能代表探盘当天的情况,不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况。

所有图片均为手机拍摄,无修图无滤镜,本文图片为阴雨天拍摄,整体色调偏暗。

可以明确的一点是,近期绿地滇池国际健康城30号(山居苑)、32号地块(山涧苑)均有楼栋交付。

(30和32号地块均有楼栋交付 业主供图)

不过,由于没有找到开发商发布的交房公告,不清楚此次交付具体涉及哪些楼栋。从30号地块的业主反馈来看,问题较多,而且开发商没有明确告知业主整改完成的时间表。

此次我们去交房探盘的山重院32号地块离环湖东路有一定距离,位于地势较高的坡地上。小区分期开发,包含9栋洋房和15栋合院,是一个低容低密的小区。

(项目区位图 图源:昆明市自然资源和规划局)

邀约我们的L女士家买了18栋的洋房,也是此次交付户型和合同上附着的户型图不一致的楼栋(其他楼栋没有这个问题)。具体问题出在哪里,我们在第四章“房屋内部”部分来详细说明。

山重院沿着关坡山麓打造了坡地别墅、洋房产品,部分已经交付入住,部分还在建中。

32号地块所在的位置较高,从30号地块进入小区的道路暂未完全修好,我们去的时候恰逢雨天,道路泥泞,接房体验较差。

(进出小区大门的是泥巴路)

(侧门外道路情况)

小区大门在9栋和10栋之间,风格比较明显。由于小区在景观设计上,意图营造“曲径通幽处,禅房花木深”的意境,所以呈现上不是传统的中式大门。

大门使用木栅栏和木质纹理材料来体现禅意,整体比较简洁。现代的路灯和道闸有点违和,小区名字标识暂时没有看到。

(小区大门)

小区内部没有实现人车分流,由于坡地地势,围绕小区外围,有多个地库入口。

在进入小区前,照例来看看绿地滇池国际健康城32号地块此次交付的整体情况。

优点如下:

1、绿化植被提前种植,栽种较密,各个台地上也搭配小灌木或爬藤植物,交付时长势不错。

2、从小区内可以部分观滇

缺点如下:

1、延期交付,交房没有快修小队、没有陪验房人员、没有仪式感。

2、洋房楼栋没有入户大堂,归家仪式感较差。

3、18栋出现交付户型和合同上户型不一致的情况。

4、室内装修质量较差,存在较多问题。

5、装修配置较低,不太符合洋房类产品的定位。

6、小区内有坡度,交房期间,公区电梯无法正常使用,需要爬坡。

7、32号地块内没有架空层设施和会所,与小区改善产品定位不太相符。

8、地库交付较差,水泥地面,墙面漏水发霉。

业主L女士认为:“当初自己花了1.26w/㎡买的房子,如今交付成这样,确实无法接受。”

交房流程

业主在6月中旬收到昆明绿地滇池置业有限公司发出的《房屋交付通知书》,显示业主房源达到了交付使用条件,让业主在6月18日去接房。

(业主信息模糊处理)

合同上约定的交房时间是2022年12月25日,卡着在合同违约期180天内交房。按照合同,逾期需要每天赔付购房款的万分之一,预计会抵扣物业费(还不确定)。

(绿线划出了合同约定的逾期交付赔付)

由于没有集中交付的仪式,所以我们在现场也没有看到竣工备案表。

我们去的时候不是集中交房期,我们问了业主当时交付的情况,业主表示可以自行验房,没有陪验房工作人员陪同,也没有快修小队。

所有验房出现的问题反馈给物业处理,业主表示“基本没有整改”。

物业为盛高物业,物业费为2.5元/㎡/月,对于洋房来说,这个物业费不算高。但是从已交付的楼栋外围来看,物业服务做得不是很细致。

(已入住区域,垃圾随意堆放没有处理)

小区楼栋内外

小区外立面颜色和其他地块保持一致,深褐色+青灰色,比较耐脏。但是洋房外墙均为真石漆/或其他涂料,质感上差一些。

(小区外立面配色比较耐脏)

不是封阳台交付,阳台下半部分墙体较高,上半部分是玻璃,显得整体窗墙比不高,也不够洋气。

(阳台不是纯玻璃栏杆窗户,下半部分是墙体)

洋房楼栋仅有侧面有标识,楼栋入户没有门禁,也没有入户大堂,有点不可思议。

直接进去就是一楼住户、楼梯和电梯入口,002号研究员表示:“即便是昆明二十多年前的老小区,也会有门禁。这么直白的单元入户确实少见。”

(洋房楼栋单元入户)

而且入户上方还有裸露的电线和水管,也是很少见的。

(顶部是裸露的电线和水管)

1T2,电梯在两户之间,电梯品牌是Schindler(迅达集团),轿厢空间合理,做了防护处理。电梯两侧开门,一侧是每层的住户,另一侧是通往地库。

(电梯尺寸合适)

我们去的时候,L女士家的电梯坏了,幸好楼层不高。但是考虑到项目定位大健康产业,必然会有养老旅居的老年业主,电梯的维护还是相当重要的。

在一楼看到了消火栓,楼梯间安装了扶手,水泥地面,有自然采光。

(楼道一侧有消火栓)

( 一楼楼梯间正对着单元入户,至少这一层的楼梯贴下砖呀!)

房屋内部

入户门内开,品牌为星月神,配HBS密码锁。红棕色的入户门比较结实,上方有户号,就是入户门背后存在收口和墙面破损的情况。

(入户门比较扎实,门牌号做了隐私处理)

(入户门框和墙面之间的收口比较粗糙)

入户之后,就是本次邀约我们的业主,提出最无法接受的一个问题:交付户型和合同上的户型不一致。

(左侧为合同约定的户型,右侧为昆明市房产信息网上对该房源的户型公示,也是此次实际交付的情况。为了方便大家看清,我们用红笔标记了各个空间)

对比之后,会发现户型整体结构空间没有改变,但是交付了镜像户型。(这种情况在全国其他地方也有出现,是判定违约还是判定赔偿损失,尚有争议)

原先按照合同上的户型图,入户门左侧为厨房,右侧为次卧;实际交付时,和目前房产信息网上的户型一致,入户门右侧为厨房,左侧为次卧。

(预交房的时候,就有业主指出了这个问题 图源:网络)

这个是看得见的问题。

另外,还有一个问题,也是业主比较介意的,但是目前没有宣传资料和录音资料佐证的。

业主L女士称:“当初买房的时候,宣传该楼栋观景阳台对着滇池,为此付出了观滇部分的溢价。但是,实际上是生活阳台对着滇池,客厅连接的景观阳台对着背后山坡。”

我们从上面的户型图可以看出,生活阳台朝北,景观阳台朝南(无特别标明,默认上方为北向)。

(地图上实际位置)

实际上,根据小区楼栋排布的情况和实地来看,确实是北向观滇,也就是说餐厅连接的生活阳台和次卧有观滇视角,客厅连接的景观阳台和主卧面向山一侧。这和业主预期的观滇视角不一致。

这部分涉及的是前期宣传,没有合同约定,维权会比较困难,但是对绿地香港这个开发商的口碑肯定会有较大影响。

入户门右手边是三开门的玄关柜,浅色柜子搭配穿衣镜。没有灯带,隐藏在内部的弱电箱可能还未安装完成,导致柜格都未摆放到位。

(玄关柜)

穿衣镜背后的收纳空间分上下两层,但是下层底部没有隔板,相当于放置东西不用挂钩的话,就直接在地面上了。

( 穿衣镜下层无隔板)

进入餐客厅,通透性还是很不错,即使是下雨天,自然采光也完全没有问题。传统竖厅设计,餐厨区域朝北,连接生活阳台。客厅和景观阳台为南向。

(客厅区域,外面是阴雨天所以稍微暗一些)

墙面为白色乳胶漆交付,除了墙面贴砖的厨房和卫生间,L女士家所有空间的墙面均有从上至下的长条的纵向裂痕,不确定是施工原因,还是坡地地基因素。

(墙面纵向裂痕)

餐客厅地面为灰色花纹地砖,四周装饰了波打线,没有美缝,存在空鼓问题。

(地砖未美缝)

餐客厅没有做吊顶,使用了灯泡和筒灯,净高约2.7米。

( 餐客厅净高2.7米)

景观阳台地面使用了防滑地砖,栏杆是半墙体半玻璃的设计,感觉墙体部分比较高,在没有封阳台之前,一定注意不要让小孩攀爬。

(景观阳台)

餐厅区域采光不错,连接的生活阳台也比较大。由于前排是合院,从L女士家的生活阳台往外看视线遮挡较少,晴天的话,可以看到远处开阔的滇池水面

(连接餐厅的生活阳台)

(图中深色线尽头就是滇池水面,阴雨天由于水雾原因看不太清楚)

再来看连接餐厅的厨房,推拉门使用上有点不顺畅。

(推拉门使用不顺畅)

L女士家是L型厨房,水槽一侧有一大扇窗户,保证通风采光的同时,窗外的景色也不错。水槽和龙头没有明显的品牌标识,双槽设计,深度不错。

(水槽一侧采光条件好)

配置了老板的烟机和灶具,后期正式接房后,可以领取灶具。除此之外,厨房没有其他电器设备了。

(烟机和灶具是厨房唯一的电器配置)

厨房顶柜和地柜颜色不统一,没有什么问题。虽然安装了天然气管道,但是没有燃气表,也没有安装燃气报警器。

(橱柜上下颜色有点跳跃)

(没有安装燃气表)

回到室内,看一下卫生间。该户型有两个卫生间,地面和墙面均为灰色瓷砖,吊顶为铝扣板吊顶。

洗漱柜原木色,洗手台面设置合理。卫浴品牌没有特别说明的,均为Roca(乐家卫浴)。

(洗漱柜)

洗手台盆深度不错,龙头不可抽拉,有下水按钮。

(洗手台盆大小深度合适)

镜柜不带灯带,主卫镜柜一直延伸到马桶背后,增加了收纳空间。马桶品牌为杜拉维特,不是智能马桶。卫生间配置好了毛巾架,方便业主使用。

(马桶比较普通)

淋浴间地砖做了防滑处理,做了壁龛,可以放淋浴用品,比较实用。花洒不带顶喷,不能升降。

(淋浴间做了壁龛,花洒不带顶喷不可升降)

001号研究员指出:“卫生间窗户高度太矮,只有90cm,不是太安全”。后期入住业主使用的时候可能需要注意一下。

(窗户好像漏装限位器)

浴室风暖品牌是阳光,加热速度和力度还可以,但是客卫有一处风暖开关按压困难。

(浴室风暖)

卧室是原木色地板,靠近墙面的四周,木地板有比较明显的软塌情况,踢脚线多处松动,然后就是墙面存在的问题。

主卧采光条件不错,两个次卧的空间也比较合理。除了南向次卧有飘窗台之外,其他房间均为普通窗户。

(主卧空间合理)

(北向次卧面向滇池一侧)

开关和插座品牌为施耐德(Schneider),部分插座带USB接口,就是安装有点粗糙了,具体可以看图片。

(开关插座安装粗糙)

接房现场没有看到可视对讲,考虑到小区单元门没有门禁,好像也不需要了。主卧有紧急报警器,有全屋开关,室内清洁工作不到位。

(主卧有紧急报警器)

室内部分,L女士家问题有点多,总结一下:①户型不一致;②墙面裂痕明显;③木地板软塌,地砖墙面空鼓较多,踢脚线空隙较大;③厨房门推拉不顺畅,阳台门框变形;④室内门框未打胶,部分门框和墙面缝隙较大;⑤开关安装粗糙;⑥淋浴门异响,毛巾架松动;⑦阳台水管处疑似漏水。

门框未打胶,和墙面存在一定缝隙)

阳台门框变形)

天花板缝隙大,感觉会掉落)

在我们的栏目中,这次交付确实算是比较糟糕的。

公区基础设施

32号地块在山重院的地势高点,由偏西侧的洋房和东侧的合院组成,小区内部景观主要在楼栋和楼栋之间打造。

1.1的容积率,29%的建筑密度,意味着山涧苑是一个低密宜居的小区。

和室内部分相比,公区交付的问题相对较少。不过,很多业主之所以选择这里,很大程度上也是出于改善生活环境的需求,因此会以改善盘的要求来衡量小区公区的交付。

具体来看:

①绿植栽种密度不错。

年中交房的项目,在绿化这方面,普遍要强于年末交房的项目。因为,应时生长,再遇上雨水,基本修剪到位,景观呈现上就不会出现太大问题。

32号地块是分批次交付,作为后交付的楼栋,周围绿化经过一段时间的养护,和前期交付的相比,差异不大。

楼栋前景观布置,可以做到四重景观。一些有坡度的台地上,还会设计小灌木和爬藤植物。

四重景观呈现)

乔木栽种密度还是不错的,也有比较高大的树。

(乔木种植的比较多)

②景观设计上略有欠缺。

有绿化,无景观。

山涧苑洋房之间的楼间距还是比较宽的,有景观设计空间。从前期项目对景观的规划上看,设计上要引入禅意的东方美学。

从小区大门和侧门可以看出,使用的是木材原本的颜色。不刷漆的木材看上去更贴近自然,但是由于没有一定的软装搭配,导致这个风格显得有点过于朴素。

小区侧门,和大门的风格是一致的)

用砂石铺成的小路和小片的竹林,可以勉强算作追求禅意。大部分景观缺乏设计感,只是植物的堆叠。

小片的竹林还是蛮好看的)

道路景观设计)

合院是青灰色外墙,比较淡雅,但是两栋之间的草地没有做隔离,后期相邻业主使用院子时,需要自行分隔。由于围了前后院子,合院区域的景观发挥空间更小。

(合院景观就看业主后期发挥了)

合院之间的道路)

业主表示,前期宣传了在30和32号地块之间有一条景观带——绿谷。我们看了一下,接房当天,绿谷有一定的绿化,但是靠近30号地块的位置,裸露的泥土也比较多。

绿谷暂时不太绿)

③公区配套设施较分散。

由于没有中庭,小区内配套设施比较分散。

小区内有休闲廊架,休息桌椅很少,不确定后期物业是否会增加。

休闲廊架配了一个老旧的沙发)

在不同高度的平台上,有观景电梯,但是接房当天我们看了几部电梯,均是无法使用的状态。

(观景电梯无法正常使用)

小区路灯款式普通,甚至还有灯箱破损还未更换的路灯。

小区路灯灯箱破损)

有监控摄像头,没有宠物便纸箱。交房期间,仅在楼栋前放置了大垃圾桶。

垃圾桶较少)

小区内的儿童游乐设施和社区健身设施分布在各个平台,因为分散,所以种类都不算多。

(儿童游乐设施和健身器材比较分散)

32号地块内部没有架空层设施和独立会所,从宣传资料上看,山重院统一设计了业主会所,接房当天,我们没有现场探访具体呈现情况。

地下停车场和其他配套

小区内部没有人车分流,有多个地库入口,各地库不相通,业主可以把车直接开到自家楼栋下的地库,减少了爬坡的费劲。

(小区内人车不分流)

(小区内部地库入口)

地库入户做了墙面和地面的贴砖,但是比较粗糙,房顶甚至还有大洞。地库入户同样没有门禁,也没有玄关过渡。

地库入户顶部一个大洞,电动车停放随意)

无玄关过渡,无门禁)

走到地库更震惊,毛坯交付,水泥地面,没有做任何处理,也就是没有划车位,没有车道指引标识。看起来没有达到交付条件,不确定后期是否会再完善一下。

地库毛坯交付)

墙面有漏水发霉的问题,业主很难不生气。

这个墙面有点过分了)

按照规划,小区内3#、9#、10#首层有公共配套,后期可能会有生鲜超市和社区底商。目前业主想要满足消费需求,需要下山到1公里外的绿地滇池国际健康城蓝湾附近,便利性比较差

——————

绿地滇池国际健康城32号地块此次交付,暴露出了很多问题。开发商口碑的建立需要日积月累,但是口碑的崩盘却在朝夕之间。

作为大健康产业大盘,绿地滇池国际健康城给前期业主许诺了很多美好规划,落地不知要等到何时?

绿地滇池国际健康城宣传的项目配套 图源:网络)

最后,照例是投票环节:


昆明楼市媒体矩阵:公众号【昆明楼市】、公众号【云南好房】、小程序【昆明楼粉+】、抖音号【昆明楼市文锋说房】、【寰云聊城改】、【云南好房研究院】点赞云南好房 一起买到好房!


继续滑动看下一个
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存